寒暖の差が激しく、体調を崩されてはいませんか?
2016/10/17

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酷暑だった2016年の夏も10月の声をきき、朝晩はちょっと肌寒い季節になってきましたね。

朝晩と昼間の寒暖の差がも大きくなってきており、皆さまにおかれましては体調など崩されていませんか?

先日、スタッフ写真の撮影をしました。
撮影時には面白いこともあり…
詳細は、令チャンのブログで茶化されて公表されるかと思いますが…(笑)
令チャンブログはこちら!

さて、弊社の決算の締め月である9月もなんとか無事??に第10期目が終了しました!
私自身にとっては10年は、あっという間でもあったと思うと同時に、当方もない長い期間だったというのが本音のところです。

思えば設立当時はがむしゃらに仕事をこなし10年先のことなど考える余裕もありませんですした!←今も余裕がありませんが…。

とにもかくにも10期もの期間を過ごせたことは、ただただ場面場面で協力をしてくれたスタッフや、ご支援してくれたパートナーの諸氏。暖かくご協力いただいたオーナー様などのお力添えがあったからこそと思っています。

関係各所の皆様には本当に心より感謝申し上げます。
これからも皆様の期待に応えるべく、自身がさらに勉強を怠らずに最新の情報のご提供やサービスをご提供していくことを心がけていくことが重要だと捉えています。
今後ともティーズプランニングをよろしくお願い申し上げます。

さて、10月より「第11期」がスタートしたこともあり、スタッフ写真の撮影をいたしまました!
※新しい仲間が増えましたが改めてご紹介します。

写真に写っている令チャンですが、今年の初めに弊社の従業員として活躍してくれているのですが、とても明るく責任感がとても強く、何事にも積極的に自ら行動を起こして業務をこなしてくれており、今や弊社にとっては欠かせない存在になりつつあり、本当に良い従業員に恵まれたと感じています。

慣れない事務作業で、悪戦苦闘して面も多々あるようですが、一つ一つを丁寧にこなし、お客様への対応も日々頼もしい存在に進化しつつありこれからが本当に楽しみです!
 
さて「第11期」のスローガンは「チーム力」です!
私の性格は、いつでもお客様目線にたった仕事をすること。との持論を持っており、小池都知事ではありませんが、常にカスタマーズファーストで考える事を信条としています。
スタッフにおいても、この考えを曲げることはありません。
目の前の仕事により、満足していただくことが次につながると、数十年前に私の尊敬する先輩に教わり、幼稚ではあるかもしれませんが、今も実施しています。
スタッフには苦労をかける場面も多いのですが、この部分を崩すことなく続けてきたので、今のティーズプランニングが存在していると思っています。

継続する事に意義がある。無駄だと思うことでも、一生懸命に積み上げる事で必ず成果が伴ってきます。←※私の経験値です。
継続する事の難しさは容易ではありませんが継続なくしては成果は望めません。仕事というのは不思議なもので、一つでも、一件でも成果が表れると職場のムードも否応なしに盛り上がってきます。
コツコツとやっていることに成果が伴うと、自然と雰囲気が盛り上がり職場のムードも明るくなり、とても良い環境になってきていいると感じています。
現在では既存のお客様だけでなく新たなお客様との出会いも増えてきたと実感しています。

会社は一人のスーパースターが創り上げるものではなく、やはり「チーム力」です。

今後もスタッフの団結はもちろんのこと、関係パートナーの皆様のご協力なくては、弊社も立ち行きが行きません。
今後とも皆様からのご支援。ご協力を賜れますようお願い申し上げます!

以上取り急ぎ、「第11期」のスタートの意気込みとご挨拶を記しさせていただきました。
今後ともよろしくお願い申し上げます!

株式会社ティーズプランニング
代表取締役 竹本勇二

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人口減少で東京の賃貸経営市場が二極化。その行方!
2016/10/10

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少子高齢化に伴う人口減少が進む昨今の日本。賃貸経営市場においてにおいてもこの問題は深刻を極めています。2014年の消費税引き上げ時の建築駆け込み需要。2015年の相続税改正による相続税率の強化。これらを背景に賃貸住宅建築数が増加し、東京都においても賃貸住宅の供給過多状態になってきています。
賃貸経営の明暗を左右する住宅の空室率は、全国では22.7%。首都圏では、総務省が発表した「住宅・土地調査統計書(2013年)を見ると、東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっています。

それでも人が集まるのが東京ですので、今までは賃貸需要と供給のバランスは大きく変ることはなかったのですが、今後については二極化の流れに傾いて行くと予想されています。

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子供の数が減少していく中で抜本的経営改革に乗り出している大学経営!
根拠としては、人口減少による大学生の数が減少していくという問題。ひと昔前は多摩地方などに緑豊校舎を建て学生を誘致していた大学経営も、今では都心回帰の方向路線に舵を切り変えてきています。有名私大でもこのような計画が進んでおり、都心部では需要が高まり、それ以外の地域においては沿線ごとや地域ごとに格差が広がっていく様相を呈しています。 しかしそれでも人が集まる東京においては、賃貸経営オーナー様の意識変革で空室リスクを低減させることも可能です。

賃貸経営は投資であることを忘れてはいけない!
弊社では今まで多くの賃貸住宅を建築段階からサポートさせていただていますが、その中でも、今年で築後8年を経過しているにも関わらず、近隣相場より若干高い賃料を維持して満室経営を維持している賃貸住宅があります。たかが8年?と思われる方も多いかと思いますが、近隣相場での賃貸設定であれば、10年はこの状態を維持することは可能です。しかし、東京都内(23区内)と言えども、供給過多による入居者獲得競争は熾烈を極めていますので現実的にはとても難しいことなのです。以前に「サブリースの注意点」と題して記した投稿をいたしましたが、サブリース契約を結ぶ際の賃料改定期間は2~4年が多数を占めています。賃料を保証するサブリース会社が2年~4年で賃料改定の項目を必ず請負契約書に入れている訳ですから、新築時の賃料を5年以上維持することの難しさはご理解いただけるかとお思います。

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相続した空き家を売却した際の特例!譲渡に係る3,000万特別控除とは?
2016/10/08

t02200171_0530041111237299185本年の税制改正により、2016年4月から、相続した空き家を売却した場合に、一定の条件を満たすと、譲渡所得の「3,000万円の特別控除」が適用されるようになりました。

全国的に空き家が増加する中、この空き家問題が深刻化してきて言うことは、メディアで多数取り上げられていますので、ご存知の方も多いことかと思ういます。

2016年の税制改正では、この部分に新たな施策を講じて解決を図るためにすでに平成26年4月1日より実施をされています。

中身を要約しますと、両親の一人が居住していた「土地・家屋」を相続した相続人が、
①更地にして売却した場合…
②耐震基準を満たした建物にリフォームして売却をした場合…
※相続した家屋が昭和56年5月31日(旧耐震の基準で建てらた)までの家屋の場合

この条件をクリアして譲渡益が発生した場合、3,000万までは控除するという特例です。

高齢化が進む日本では、相続が発生した際にすでに相続人は新たな生活苦基盤を構築していることが多く、実家が放置されている例が多く、結果として空き家が増加していく。という図式を変換させる(空き家の増加に歯止めをかける)のが趣旨の特例措置です。

この3,000万円特別控除を受ける際には、上記①②要件にプラスして、以下の要件を満たすことが条件となります。
(a)相続を受けてから居住をしていない
(b)相続を受けてから賃貸物件など事業として賃借などをしていない
(C)売却価格が1億円以下
(d)売却譲渡が、相続が発生から3年目までに譲渡した場合
※遺産分割により相続人複数が分割し登記を備えた場合は、相続人一人の売却価格が1億以内の場合には、この適応がそれぞれ相続人が3,000万の特別控除を受けることが可能。

あくまで、この措置は「空き家」を増加させないという大義の特例ですので、これらの要件を満たすことが必要です。

●譲渡益(売却額)が「3,000万円」を超える場合は?
kf162_72a東京都をはじめその他政令指定都市などでは土地価格も高く、3,000万円を超えるケースもあるかと思います。その場合は、3,000万円までは控除され、超えた部分が譲渡所得税の課税標準となりますので、超えた部分のみ税率をかけた価格が譲渡所得税額となります。
ただ、3,000万を控除できるので、大幅な減税となりますね。

土地家屋を相続人数人で共有して相続した場合?
9,000万円で売却できる土地・家屋を、相続人である子供3人が相続した場合。遺産分割協議を経て分割して相続し、それぞれが登記を備えることで、3,000円控除/1人の控除を受けることが可能となります。

詳しくは弊社のメール相談などをご活用ください。
資産税に詳しい税理士がご対応いたします。

また、弊社では空き家の管理も行っていますので空き家に関することについてお悩みの方はお気軽にご相談ください。
空き家の管理に関するサイト

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サブリースの注意点! パート2
2016/09/04

先日、不動産コンサルティングの勉強会でタイトルの話題で盛り上がっていました。また先月このサイト内ででこの題材を取り上げたところ、一本のご相談電話が。。。

kenchikuNo (1)お話を伺うと、サブリース契約の更新時期がきており、以下の二つの提案を受けたとのこと。

① 家賃の大幅減額の承認
大規模リフォームを受け入れ

この2択のどちらかを受け入れないと「契約解除」になると言われたとのこと。本当にビックリです。

最近何かと話題のこの「サブリース」※家賃保証・・・。
「サブリース トラブル」でグーグル検索をすると、すごい数の投稿があります。ヤフー知恵袋などにも、この問題に直面している人が質問するページが驚くほどあります。

少しだけ中身を見ると「詐欺」的な内容のトラブルも多く、ダブルにビックリしています。

実は私もサブリース系の管理会社に所属していた時期があり、その会社を含め私の繋がりのあるサブリース会社では、本当にお客様の事に対して親身に接し、サブリースの良い所も悪い所もしっかりと説明し。さらにできるだけ高い賃料を確保してお客様に還元できるかを日々考え営業(客付け)活動をしている優良会社も多数存在します。

そこで、先月に引き続きサブリース契約の盲点をおさらいしようと考え寄稿いたします。

サブリース0年一括借上げだから安心!
空室時も家賃の保証が出るから安心!

このようなキャッチコピーは要注意です!
30年一括で借上げ契約はしますが、様々な規定が盛り込まれます。

現在サブリース契約を検討されている方は、以下の規定されている点を必ずチェックして、気持ちよく契約をすることが重要だと思います。

ただサブリースには、家主さん側にもメリットが存在する部分もあります!
以前に投稿した「一括借上げ(サブリース)の注意点!」をご参照ください!



サブリース契約の注意点!

サブリースの契約期間を見るのではなく、賃料の見直し時期をチェック!
30年一括!などとうたっていますが、実は一番大事なのは契約時賃料の見直し時期が何年なのか?これが一番重要です。
サブリース(家賃保証)の契約書には、サブリース契約は○○年。の他に以下の点が追記されています。

1.賃料の見直し期間
大抵のサブリース会社では、賃料の見直し時期を新築から2~4年に設定している会社が多いようです。裏返してみると、サブリースの契約は○○年だが、賃料の見直し時期があり、家主がこれを受けないと契約解除になるような契約書記載されているはずです。それも小さく・・・・。
サブリース問題でトラブルが続いていることで、国土交通省もサブリース会社に通知を行っています。
国土交通省のサブリースに関するページはこちらから →→ 国土交通省

2.免責期間のチェック
通常のサブリース契約には、必ずこの「免責期間」が設けられています。
免責期間とは、建物の引渡を受けてから30日~120日など免責期間を設け、その期間の賃料は据え置きとなります。入居促進の期間に充てるわけですが、建物引渡後にすぐに賃料が振り込まれるわけではないということです。
免責期間をどのように決めるかと言うと、建物の規模や立地などにより判断されます。
東京23区内であれば、30日~45日といった免責期間が一般的ではないでしょうか。
サブリースをしていなくても、賃料の設定如何では、1か月程度は入居者が決まらない場合もありますので、どちらがメリットでデメリットかは、家主さんの主観もあることと思います。

3.再免責なる項目小さな字で盛り込まれていませんか?
免責期間についてはここで説明した通りですが、一部大手のサブリース会社の契約書を見ると、「再免責期間」なるものが設定されている場合があるので驚きです。
再免責とは、入っていた入居者が退去した後に、再募集する間はもう一度免責期間(賃料を払わない期間が発生する30日~60日など)を設定するといった契約です。

この再免責については要注意です。「だって、家賃保証(空室保証)するから契約したのに!」といったトラブルが多発するのも当然です。「家賃保証するから安心です!」を営業トークで使い建築の受注をしていたなら本当におかしな話でになりますね。
サブリース=空室の保証じゃなかったの?ってな話になりますよね。

現在訴訟などに発展するトラブルの多くが、「賃料改定による契約解除」とこの「再免責」の問題が占めています。

GD180_L前回投稿の記事「サブリース(一括借上げの)注意点!」でも述べていますが、サブリースは決して悪い面だけではありません。
1.契約時点で最低限上記項目を確認すること。
2.契約内容をしっかり折衝して納得できる内容を勝ちとること。
3.サブリースのデメリット(リスク)も理解すること。
最低限のアドバイスですが、納得のいく契約をすることで、賃貸経営成功の階段を上り始めることにつながるかもしれません。

サブリースでトラブルに発展している事案は、このほかにも多数ありますが、少しづつ投稿していきたく思っています。

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株式会社ティーズプランニング 西武新宿線・武蔵関

東京の空き家問題!
2016/09/02

kanri_02空き家の法改正があったからか、最近空き家問題に関する問合せが増加してきています。
弊社では「空き家管理」のホームページを特設しているせいか、最近ではマスコミからの問合せも非常に増えてきました。

ワイドショーやニュース番組の特集などで、空き家の特集を組むらしく、空き家の現状を取材させてほしいといった問合せです。

テレビに出るなどおこがましいので、と、ご遠慮していましたが、今日はワイドスクランブル!からのお問合せ!
メジャーな番組なので、ちょっとだけ来週打合せをすることになりました。

まぁこの話はさておき、今年も暑い夏でしたが、ひと夏放置した「空き家」には危険がせまっています。
建物の中のカビや敷地内の雑草。ネコの通り道になってしまっていたりもします。

行政庁がこの「空き家」の問題に真剣に取り組んでいますので、様々な空き家対策に対する特典も増えています。

空き家になってしまった経緯は色々とあると思いますが、弊社では空き家の管理はもちろん、様々なご提案もできますのでお気軽にご相談くださいませ!

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