弁護士 黒井 新 氏
2016/08/15

黒井弁護士かねてより業務提携弁護士として、様々な土地問題や相続問題を解決するお手伝いをしてくださっていた弁護士の黒井先生と顧問契約を結ぶこととなりました。

黒井弁護士は、不動産関連の問題はもちろん、相続問題などにも精通しており、私にとってはとても頼りになる弁護士さんです。

今後は、今まで弁護士の黒井先生と一緒に解決してきた土地問題の実例や、ご提案などもこのブログや弊社ホームページでも展開をしていきたいと考えています。

私自身が最近考えていることですが、不動産に係る問題や相続に関する複雑な問題は、事前に調整することが一番というのは当たり前ですが、当方にご相談いただく場合事前の準備が整ってなく揉めているケースも多いのが現実です。

「裁判所」。というと敷居が高く感じる方がほとんどだと思いますが、実はこの「裁判所」を利用することが一番の早道で、結局費用も掛からなかった!という案件も数多く存在します。

事前の準備。もめてしまった・・・。
どんなケースにでもご対応いたしますので、お気軽にご相談くださいませ!初回相談は無料です!

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特定空き家に指定されると固定資産税が約5~6倍に!
2016/08/14

t02200171_0530041111237299185昨年5月(2015年)「空き家対策特別措置法」が成立し、今年3月にこの法律を適用して東京都葛飾区で、都内初となる空き家の解体を目的とした、行政代執行が行われました。

空き家対策特別措置法の概要については、国土交通省のホームページからご覧いただけます。コチラ!
この問題は「週刊ダイヤモンド」の8月13日20日合併号でも特集されているので、ご興味ある方はコチラもあわせてご覧ください!
週刊ダイヤモンド
「実家の大問題」
 
さて、昨今の話題としてよく取り上げられるこの「空き家」問題。総務省の発表によると全国で820万戸の空き家が存在し、東京都内だけ735万戸も集中しているとのことです。

お盆期間ということもあり、ご家族が集まる機会も多い時期ですのでこの問題をクローズアップさせていただきます。
弊社では空き家の管理をこの法律が成立する前より行っておりますが、ここ最近は特にお問合せが多くなってきているという実感です。

KF157_72A空き家になっている背景をお聞きすると90%以上が実家が空き家というケースが多く、相続後遺産分割がうまくいかずにそのままになっているご相談が非常に多いのが実情のようです。

高齢化が進み相続が発生する時期には、相続人それぞれが持ち家を持っている状況が多く、様々な問題が入り組んでいることが原因の一つだと考えられます。

表題に記しました「固定資産税が6倍!」という見出しや文言を最近よく見かけるようになってきました。
ご存知の方も多いかと思いますが、更地のままだと固定資産税の計算は更地評価となり評価減が適用されません。
建物が存在していると土地の評価額が減額(固定資産税が1/6・都市計画税が1/3)減額され計算され算定される仕組みになっています。
「特定空き家に指定」されると上記減額分が使えなくなることで、表題の見出しのような活字が目立つようになってきているわけです。
数字でわかり易く言うと、固定資産税の請求は毎年ゴールデンウィーク明け頃に届きますが、8~10万円位固定資産税を払っていたとします。この「特定空き家に指定」されると、更地評価となりますので評価減がなく、40~50万程度に跳ね上がる仕組みです。

特定空き家とは?
では、そもそも「特定空き家」とはどのようなもので指定を受けるのか?
左記にリンクを貼らせていただいた国土交通省のガイドラインには以下の4つの定義がされています。
※空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26 年法律第127 号)の概要より
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいう。

簡単に言うと、放置されっぱなしの家屋で、腐れかけていて倒壊の恐れがあったり、ゴミ屋敷状態で周辺に迷惑をかけている家屋などを指しています。

したがって、あなたの実家(空き家)が上記のような状況でなければ、すぐに特定空き家に指定されることはありませんのでご安心ください。

とは言いながら空き家になっている状態を放置するわけにはいきません。
空き家の問題は人によっては非常に根が深い問題でもありますので、不動産に詳しい弁護士や税理士と相談しながら解決の糸口を探ることをおすすめします。

3,000万円の特別控除枠も新設されました!
空き家問題の解決策の一つとして、2016年4月から空き家を売却する際、3,000万円までは非課税とする税制が施行されました。
今までは、一定期間同居していた
親族のみが適用対象だったのですが、別居していた相続人にも適応される税制改正で、空き家問題の解決の糸口になるとも言われています。

株式会社ティーズプランニングでは、不動産や相続に強い弁護士や税理士と連携してこの問題に取り組んでいます。
また、すぐに解決できないのがこの「空き家問題」。特定空き家にならないよう「空き家管理」も行っていますので、お気軽にご相談ください。

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賃貸住宅の外観管理 @賃貸経営,空室対策
2016/08/14

20160718_101029毎日オリンピックで盛り上がっていますが、私もお盆休みということで、昨晩(今日ですね)はテニスで錦織選手を応援してました!
結果としては残念でしたが、ぜひメダルを持ち帰ってきてほしい!頑張ってください。

さて盆休み中ではありますが、朝から吉祥寺などの不動産店から何件も問い合わせの電話。転送電話にしています。盆中ではありますが、弊社管理の空室物件を何件かご案内をしていただき、お申込みをいただきました!
ありがとうございます。。

ということで自宅でゴロゴロしてるのもということで徒歩5分の事務所に。。。
事務仕事がしっかりと溜まっていたのでちょうど良かった。

さて、表題の「雑草の管理」。事務所に寄る途中に雑草が伸びきっているアパートが気になってしまいました。昨日我が家の雑草を処理するために「除草剤」をホームセンターで購入したから目に留まったのかもしれません。

o0540096013431510662管理させていただいている賃貸住宅の雑草管理は、細かくおこなっているのですが、自宅となると・・・。
今晩涼しくなったらやろうと思っています!多分。。。

一昨日盆休みでスタッフが不在だったため、久しぶりにお客様の案内(賃貸)をしました。
3物件程ご案内したのですが、久しぶりに実感したことがありました。
いつもこのサイトでは、空室対策の最大の効果は、お部屋の雰囲気はもちろん物件回りの「掃除」が重要とご案内をしています。

若いお客様で家賃の予算も限られており、ご要望の予算で数物件ピックアップ。順々にご案内したのですが、お客様が気に入られたのは、お部屋はもとより、建物は古いのですが物件回りがきれいな物件を選択されました。

1週間前にも同様の予算で2物件ご案内した時も同様でした。
とくに1週間前にご案内したときは、最初にご案内したお部屋の方がきれいで広いにも関わらず。。。

弊社には「空室」が目立ってきた!というご相談をよくお受けすることが多いのですが、物件を拝見するとフローリングではなく畳+3点ユニットという物件が多くみられます。

お金に余裕があれば、フローリングもしくはクッションフロアにしたり、少なくともトイレとバスを分けられたら・・・。と思いますが、水回り関連に手を付けるにはそれなりに費用がかかります。
一部屋ならともかく、いくつも部屋がある場合は相当な金額になります。

ここ数年私がご提案しているのは・・・
① お部屋は最低限のリフォームに抑え家賃を見直す。
② 外観をリフォームする。外構の再構築や塗装などなど。

これ実はとても有効です。実際に空室が減った実例も多く、近く「空室率改善のリフォーム(仮題)」として実例を交えて特集を組みご案内しようかとも思っています。

実際にお客様をご案内すると、様々な場面に遭遇します。
お部屋はきれいにリフォームされているのに、建物のアプローチがゴミだらけであったり放置物が散乱していたり・・・。
そのような物件をご案内した時、お客様の反応が微妙に曇っているのが良く分かります。
実際に「部屋は気に入ったのですが・・・」という生のお言葉をいただくこともあり、物件の外観は入居者の心に強く残るようです。

当たり前ですよね。衣食住の「住」の部分。生活の基盤となる住まいは、入居者にとっては非常に大事なことの一つです。

外観への意識は入居促進だけでなく住み続けてくれることにもつながります。
IMG_1457空室率を最低限にとどめる最高の方策は、「住み続けてもらうこと」に他なりません。
ひと昔前までは、更新時期に入れ替わってもらうことが家主さんにとって良いことと思われていた時期もありましたが、現在では長く住んでもらうことに注視することが重要です。
入れ替わりが多い物件は不動産屋が喜ぶだけで、大家さんにとっては何の利得もありません。

ここで取り上げている物件の多くは築年数をかなり経過している物件に多くみられるため、大家さんにとっては、入れ替え時の掃除やリフォーム、エアコンなどの設備交換にかかる出費に加え、空室期間の収入減など頭が痛い問題です。

弊社では、空室対策についてのご相談はもちろんのこと、物件の現状を分析を行い最良のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください!

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うだるような暑さですね …
2016/08/06

梅雨が明けてから毎日全国で猛暑が続いていますが、体調など崩されていないでしょうか?
本日の練馬も酷暑が続いており最高気温は35℃を超えました・・・。
オリンピックも始まり今晩からしばらくは寝不足が続きそうです。

さて、週末だと言うのにお盆休みモードなのでしょうか?
電話がなかなか鳴りません・・・。
困ったものですが、毎年この時期はいたしかたない。
盆明け気持ちよくスタートを切れるよう本日も各物件の見回りをしてきました。

3まずは先日空いた西武新宿線「鷺ノ宮」駅徒歩6分の1LDK!人気物件に空きがでました!

築4年を経過しましたが、1LDK物件は数が少なく希少物件です。
物件のご紹介はコチラ!からどうぞ。
ついでに弊社スタッフの紹介ページもご参考ください!
コチラ!

その後はホームセンターに寄り、先日住宅ご購入のお手伝いをさせていただいた、お客宅のリフォーム素材を購入。日曜大工さんをやりました。

素人なりに何とかカタチなってくれました。
遅くなりましたが、明日取付けに伺います!

まだまだ暑い日が続きそうですが、ご体調崩さぬようご自愛くださいませ!

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借地のアパートを相続。その後 …
2016/08/03

アパートや家を相続したら借地だった!
t02200165_0640048012750970483戦後、一番早く鉄道が復活した中央線や東京大空襲で焼け野原になった下町などを中心に、現在もこの借地・貸地状態現在に至っているケースは珍しくなく、現在ではその土地や建物を相続する代になっていて様々な問題に悩まされている方がに多く存在しています。

 

1.底地権者の悩み
土地はもっているが、借地として貸しているので収益性が乏しく有効活用ができない。
この問題を抱えている地主さんの多くは「旧借地借家法」に縛られているケースが多いので打つ手があまりないのが実情。

2.借地権者の悩み
借地権者にも悩みがあります。旧借地借家法の摘要事例の物件は、借地契約の更新は、物理的にはできるものの、建物自体かなり老朽化が進んでおりいるため、修繕や建て替えの検討をしたいとと考えている方が多いのが実情です。しかし修繕や建て替えなどの計画には、地主さんの許可が必要となり、簡単には事が進みません。
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以前、借地のアパートを相続された方よりご相談をいただき、整理のお手伝いをさせていただいた実例をご紹介したことを私のブログでご紹介をしました。
記事はコチラです!

地主さんとの折衝や裁判など苦労も多かったのですが、あれから数年が経ち現在では、新しい賃貸住宅の建て替えも行え、入居者も安定しており、資産継承と土地の有効活用の成功例であったと、ご相談をいただいたオーナー様からも感謝のお言葉をいただいています。
この時は地主さんとの折衝だけでなく、近隣の越境問題も絡んだ複雑な案件でした。近隣の越境の問題を解決するために、夏の暑い時期に関西まで行った事もあり、8月を迎えるとこのことを思い出します。
神戸まで出向いたのですが簡単には折衝も進まず、40℃近くの気温の中、須磨海岸で足を冷やしてながら海を眺めていたのを今でも覚えています。5年前の夏の出来事でした。

表題に戻りますが、相続した家や賃貸住宅が借地だった!
繰り返しになりますが、東京では「借地・底地」の状況は数多く存在しています。

代替わりは借地・底地問題の解決のチャンス!
記事中にも紹介している実例も代替わりがきっかけで、収益性が乏しい老朽化アパートを建て替え、収益を改善させた実例です。代替わりは折衝相手である地主さんと話すきっかけにもなり、上手くことを進めることができれば、大きな成果を生み出すことも可能です。
アンフルール白百合
左記の写真は、ご紹介している実例の現在です。
相続時は築40年を超えた風呂無しの2階建て老朽化アパート(1R×6世帯)でした。
賃料も1部屋あたり35,000円程度。半分が空き家状態で家賃の滞納もありました。この時の建て替え計画では4世帯に減りますが、賃料収入は3倍。入居者の質も向上させるために、最新の設備や仕様を取り入れた賃貸住宅の計画をご提案し、きれいな街並みを創ることが実現でき、現在も満室経営を持続しています。

 

相続の問題は、ここに挙げた実例は極端に特例的な案件ですが、思いもよらぬ様々な問題が発生する。
じつはこれが相続です。


弊社の顧問弁護士は、借地や越境問題など不動産に詳しい弁護士でし。また相続税に強い税理士もパートナーとして一緒にご相談に対応をしているとともに、私自身も様々な場面を経験していますので様々な問題の入り口としてご活用いただけます。無料相談も毎月おこなっていますのでお気軽にご活用ください。

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