賃貸経営 収支計画書で着目するポイント!
2016/08/02

収支計画書は厳しく!
賃貸経営を始めよう。賃貸住宅を建て替えよう。空き家になっている実家を有効活用しよう。
賃貸経営を始めようと思うきっかけは人それぞれですが、まずは「賃貸経営は長き亘る壮大な事業」故、つねにリスクを伴うことは自覚しましょう。
金融商品等の投資等に比較すると、賃貸経営投資は比較的リスクは少ないと言われていますが、しっかりとした事業計画を描くことはとても重要です。

その「収支計画書」はバラ色になっていませんか?
大手ハウスメーカーや建築会社に賃貸住宅建築の相談をすると、無料で「収支計画書」を作ってくれます。ここで、ハウスメーカーや建築会社が作成する「収支計画書」をしっかりと吟味することが重要です。
賃貸経営の事業計画書は、これから賃貸経営を始める指針となりますので、しっかりと理解をすることが必要です。
建築会社やハウスメーカー数社に依頼して事業計画書を作成してもらい比較する。とても重要なことです。
o0700047313638779727賃貸住宅の建築に力を注いでいるハウスメーカー各社は、このサイトで繰り返し注意してもらいたいと書いているリスクを加味した収支計画書を作りご提案・ご説明をしている会社が多いですが、それでも家賃の下落や修繕の積立て、空室リスクなど、マイナス要素は比較的楽観的に見ている計画書も多く存在していますので、気になる点は必ず詳しい説明を受けることが必要です。

例えば重量鉄骨の3階建てマンションを創る場合、建物の耐用年数は34年。
近年では建築素材が進化しており、外壁素材に光触媒塗装を施した素材を採用しているケースが多く、ひと昔ほど維持費が掛からない仕様になっている建築物が多くなってきています。
ただ、少なくとも耐用年数の34年間、修繕費用がまったく掛からないなどはあり得ません。
また、家賃収入が34年間変わらないということもあり得ません。
34年間空室期間がない物件などあり得ません。

収支計画は、家賃の下落リスクや空室リスク、建物の想定される維持管理費用などを厳しく加味しなくては意味がありません。

弊社では「収支計画書」の無料診断を行っています。
弊社では10年前より「収支計画書」の無料診断を行っていますが、いくつかものすごい収支計画書(事業計画書)を拝見させていただいたケースがあります。
とある大手建築会社の「事業計画書」ですが、見た目の数字がすごくきれいでオーナー様も大喜びなものになっています。
サブリース(空室保証)をしているケースに多くみられるのが、賃料の底上げと建物の修繕積立が甘い計画書です。この部分を甘く計算するだけで「バラ色の収支計画書」が簡単に出来上がります。
家賃相場というのはその地域で決まっています。新築時は比較的高く入居をつのるのが管理会社の使命ですが、収支計画書には、やはり通常の相場で参入するだけで、もしものリスクに備えることにもつながります。

t02200166_0650049011274204130弊社では複数のハウスメーカーや建築会社の建築コストを把握しており、また実際の賃料相場もご案内をすることが可能です。
賃貸住宅の建築をお考えの方は是非一度弊社の無料サポートをご利用ください。
建築会社の選定から賃貸住宅の入居者募集から建物管理までワンストップでのご提案が可能です。

 

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賃貸住宅の管理会社選びの基準とは?
2016/08/02

賃貸住宅の管理会社はどこも同じ?

賃貸住宅を所有されているオーナー様にとって、管理会社の選び方というのは本当に難しい所だと思います。現状として、建築会社(ハウスメーカー)などに建築を依頼し、そのハウスメーカーの子会社であったり提携をしている不動産屋(管理会社)に委託するケースが多いことと思われます。

「全国賃貸住宅新聞」が発行する業界紙に、毎年管理戸数の順位表が発表されます。
管理戸数の上位を占める管理会社は、ほとんどが大手ハウスメーカー(建築会社含)の子会社の管理会社が占めているのが実態です。

賃貸経営は長きに亘る壮大な事業です!
o0650028011764164356土地活用の一環で「賃貸住宅」を建て、家賃収入で生計をたてるのが賃貸オーナー様です。
建て替えや土地の有効活用などで新規に賃貸住宅の計画をする際、建築会社選びがもっとも重要な事と思っていらっしゃる賃貸オーナー様も数多くいらっしゃいます。もちろん、建築会社(ハウスメーカー)選びはとても重要です。大手ならでは「賃貸住宅」というネームバリューを持った賃貸住宅は、入居者付けや賃料など大きな影響がありますので当然のことです。

では本日のコラムで何をお伝えしたいか?ですが・・・
賃貸経営は長きに亘る壮大な事業ですので、管理会社選びは建築会社(ハウスメーカー)選びと同等かそれ以上に真剣に選ばなくてなりません。
なぜならば、賃貸オーナー様の一生もしくは代をまたいでのお付合いになるのが「管理会社」の存在であり、言わば「パートナー」となる相手を探すわけですから、慎重になってもおかしくはありません。

リスクのない投資はありません!

fq076_l2-300x221賃貸経営は他の金融商品の投資などと比較すると、リスクは少ないとされていますが、それでもリスクは存在します。

1.賃料の下落
新築時の賃料がいつまでも続くことはありません。最初の10~15年でいくら稼げるか?で、勝敗が決するのが賃貸経営です。数多くある競合物件に競り勝つとともに、家賃相場の最大値の賃料をどれだけの期間維持できるかがとても重要です。
それでも賃料はいつか下げなければならない時期が来る。このことをしっかりとした言葉でアドバイスするのもパートナーである賃貸管理会社の役割です。

2.空室リスク
賃貸経営を行う上で一番のリスクが「空室」のリスクです。賃貸経営が成り立たない地域ならまだしも、人口が減少すると言っても首都圏(東京)であれば、空室の期間はなるべく最小にしたいものです。
賃貸オーナー様をパートナーと思って接している管理会社であれば、その会社が持つ経験値の中で様々なアドバイスをしてくれるはずです。

3.家賃滞納リスク
家賃滞納は空室リスク以上に迷惑なトラブルです。弊社に寄せらるご相談で一番多いのがこの問題です。経験値から言うと、2か月以上滞納している入居者を正常化させることは至難の業です。

まずは、滞納を作らないこと。という意識をしっかりと持つことが管理会社の責務といってよいでしょう。
滞納者を作らないことはそれほど難しいことではありません。入居者とコミュニケーションを図ることを意識するだけでも滞納者が減少します。

その他にも、建物老朽化や自然災害などなど、長きに亘る事業の中には多くのリスクが存在します。
それらリスクを賃貸オーナー様と一緒に向き合い、助言や各方面への交渉。そして解決。
これらを通して安心して任せられる管理会社探しはとても重要です。

賃貸管理会社(不動産屋)さんは、多数存在します。
賃貸オーナー様が要望することとを、どこまで共感・共有できる賃貸管理会社を探し出せるか。
まずはしっかりと、管理会社の考えを吟味する必要があると思います。

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一括借り上げ(サブリース)の注意点! 賃貸経営
2016/08/01

30年一括借上げで安心です!
上記のようなキャッチコピーを詠う建築(ハウス)メーカーの広告をよく見かけます。

o0530047010958672414一括借上げ(サブリース)のシステムは簡単に言うと、賃貸住宅をオーナー様が建てて、不動産会社が1棟全室を借上げ、家賃査定の7~10%程度の手数料を差し引き全室分の賃料を空室が何部屋あっても賃貸オーナーに支払う。というシステムです。不動産用語では「転貸借契約」と言います。
土地建物オーナー→管理会社→借主
※賃貸オーナーは管理会社と建物全室の賃貸借契約を管理会社と交わし、管理会社が貸主となって借主と賃貸借契約を結びます。

通常は、新築時の契約が原則のようですが、管理会社が認める一定の地域においては中古での管理替え(サブリース)を行っている会社もあるようです。

以下注意点です。
1.敷金の保管は管理会社で行う
2.礼金収入は管理会社の利益となる
3.家賃が入ってこない期間(免責期間)が設けられている
※引渡から1か月~3ヵ月程度は免責期間が設けられていてその期間の賃料収入はありません。←管理会社は募集期間なので!などと営業トークとして使っています。通常は新築契約時のみこの「免責期間」が設けられていることが多いのですが、上場企業(よく見かけます)などのサブリースの契約書を見ると、再募集(退去時)に再度免責期間が設けられている場合もあります。
4.家賃の見直し時期が必ず設定されています。
30年一括借上げ!などのキャッチコピーを謳っている管理会社と交わすサブリース契約も、契約書の中身を見ると、契約期間は30年。家賃の見直しは2年毎~5年毎など、その会社独自の契約内容になっていますので、この部分は注意してください。
30年同じ家賃が保証されることは絶対にありません!
5.主に退去時の原状回復工事費用や設備関係の費用はすべてオーナー様持ち

以上のように、30年一括借上げ!のキャッチコピーをそのまま鵜呑みにするには注意が必要です。

しかし、サブリース(一括借上げ)の知識を理解し、管理会社としっかりとした契約を交わすことで、金融機関との条件などメリットがある場合もあります。

賃貸経営だけではありませんが、何事にも「メリット」と「デメリット」は隣り合わせです。
では以下にメリットとデメリットを挙げていきます。
(さらに…)

相続税に強い税理士! #相続対策
2016/07/30

相続税に強い税理士!
以前にもブログなどで何度もご紹介をしていますが、数多くいらっしゃる税理士さんにも得意分野があることをご存知でしょうか?
税理士は、会計や確定申告。もちろん頼まれれば相続税の申告も行ってくれる大事なパートナーです。
ただ、相続税に関して熟知していて、税務署との連携も円滑な税理士さんは、税理士さんの中でも10%程度ではないか?と、言われるほど実は少ないのです。

相続税の基礎控除額が改定されてもうすぐ丸2年がたとうとしています。
今東京を中心とする地域での相続で、今まででは相続税が発生しなかったケースであっても、現在の図式に当てはめると相続税が発生するケースが続々と増加しています。

例えば、相続人が3人。東京23区内に持ち家(土地+建物)があって、他にも不動産(例えばアパートやマンション・貸家など)を所有しているケースでは、対策を何も施していなければ、相続税が出るケースが多いのが事実です。

相続税の基礎控除改定額をもう一度確認してみます。
【改定前】
基礎控除額:5,000万円+相続人1人当たり各1,000万円
【改定後】
基礎控除額/3,500万円+相続人1人当たり各600万円

例えば相続人が3人いる場合で、上記に当てはめると・・・・
改定前で、8,000万円の基礎控除があったところ、現在では4,800万円と大きく減額されています!

相続税額を算定する場合、不動産の価格が大きな部分を占めますので、
地価が高い地域では、不動産だけで基礎控除額を超えてしまう場合が出てくるのです。
※ただ、一定の持ち家に関しては評価額を下げる制度もあります。

そこで相続税に強い税理士の登場です!

相続税に強い税理士は、相続税算定に関して様々な減面制度を熟知していますので、必ずご相談者様にとって一番有利な計算式で所轄税務署などと相談しながらことを進めてくれます。

相続発生前であれば尚効果的なご提案が可能です!
相続税というと、今までは他人事のような感じで無関心な方も多かったと思いますが、相続税の基礎控除額が改定された現在では、都内に不動産があり、かつ他にも小さくても不動産を所有している。または現金や有価証券などを持っている方にとってはとても身近な問題になってきています。
相続発生前であれば、様々なご提案が可能であるとともに、相続人同士が争う、所謂「争続」問題に発展しないような手法のご提案も可能です。

弊社では相続税に詳しい税理士をパートナーに持っていますので、相続発生後はもとより相続発生前のご相談も無料で申し受けていますのでお気軽にお問合せください。
※相続税が発生するか?しないか?などの疑問でも結構です!

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相続税に詳しい弊社パートナー税理士さんです!
左から土屋税理士、宇田川税理士。
それぞれが相続のエキスパートで、相続はもとより、中小企業の事業承継なども得意としていますので、お気軽にご相談ください!
ご相談は無料です。

 

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防犯カメラの設置はもはや必須?? #健全な賃貸経営
2016/07/29

防犯カメラ昨年末に弊社が管理している賃貸住宅のオーナー様にご相談の上左記写真の防犯カメラを設置したのですが、効果は上々です。

昨今、とても嫌な事件が多発し大きなニュースになっていますが、賃貸経営を営むオーナー様にとっては、建物の安全面はもとより、入居者様の安全を守ることという意識を持つことは、安定した賃貸経営を営む上でとても重要です。

防犯カメラの持つ威力は、入居者だけでなく、地域の方々にとっても重要な時代になっており、警察関係をはじめ、弊社管理物件のカメラの映像記録の提出依頼が本当に増えています。

さて、防犯カメラの設置で生む効果を以下にまとめてみました。

① 空室率の改善
近年は「防犯カメラ付き賃貸住宅」を探されている方が非常に多くなってきています。世情なのかもしれませんが、防犯カメラがあるだけで安心感があるようです。
防犯カメラ+オートロックは、入居者ニーズのトップクラスになってきています。

② 建物の健全化
弊社が推奨するのは、出入り口+ゴミの集積所に設置することをおすすめしています。

特にゴミ置場に関しては、設置効果がすぐに表れます。
建物や入居者の健全化は賃貸オーナー様はもちろん管理会社にとっても一番の目標です。
20160718_100909賃貸住宅のゴミ集積所は、入居者だけでなく通りがかりの人が放置するゴミにも悩まされます。

粗大ゴミや放置自転車などなど・・・。

実際弊社管理物件でも左記のような粗大ゴミが放置され悩まされている物件もありました。

ゴミ集積所を根気よくこまめに掃除していくと、意外かもしれませんが徐々にゴミ捨てのマナーが良くなっていきます。入居者の方のゴミ捨てマナーが良くなると、通りすがりのゴミ捨ても本当に少なくなり、建物がとてもきれいになっていきます。

入居者の入れ替えは避けられないことですが、問題は空室期間をどれだけ短くするかで、収益が変わります。きれいな建物は当然内見者にも好印象を与え申込み率が高くなります。

こんな効果をもたらすのも、防犯カメラが持つ潜在効果だと思います。

防犯カメラも色々と種類がありますので、ご興味ある賃貸オーナー様がいらっしゃいましたら、お問合せページよりお気軽にご相談ください。

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