貸宅地の整理で有効な資産活用!
2016/07/26


貸宅地を所有されている地主さんが頭を悩ませているのは、「収益性」の悪さ。貸宅地の性質上、戦後の混乱期に心優しく土地を貸してあげ、代も変わった現在でもそのままの状況(安い地代)で貸し続け、固定資産税を払うとほとんど利益が出ない状況! このようなご相談が弊社サイトに数多く寄せられます。この夏の話ですが、このような土地を母親から相続したのはいいが、「借地契約」がなされてなく・・・と言ったご相談もありました。大変です。
不況風が吹く昨今では、このような不良資産は整理して、しっかりと収益があがる「資産」へと変換させたいというのが本音のところです。

貸宅地のデメリット!
① 地代が低く収益性がほとんどない。
② 旧借家法にしばられ、借地人の権利が強いので整理しづらい
③ 相続に至った場合は、相続される側が上記の点をそのまま引き継ぐことになる。

貸宅地の問題を解消するには、しっかりとしたパートナー(経験ある不動産屋さんや資産税に詳しい弁護士&税理士)と綿密にプランを立て、根気良く交渉を重ねることでしか出口が見えてきません。
現在、相続税を支払う立場の方は、100人に4.5人程度。しかし現在検討されている税制改正では、この率を上げる方向で検討されているようですので、将来相続税が発生する可能性のある方は、他の優良資産の目減りを防ぐためにも、この収益性の乏しい「貸宅地」の問題を解決しておかなければなりません。

貸宅地の問題を解消する手段は・・・
① 地主が借地権者と交渉して「借地権」を買い取って退去してもらう。
② 借地権者に「借地権」を買ってもらい整理する。
③ 第三者に土地を買ってもらい、地主と借地人とで持分相当で分ける。
※②③の場合は、譲渡所得を新たな土地や投資用マンションなどに組み替えて資産活用を行う場合に限り「事業用資産の買い替えの特例」が活用できますので、税制上も有利に運用することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団!では、上記のようなご相談を数多く寄せられ、資産税に詳しい税理士や弁護士とともに悩める地主さんのお手伝いをさせていただいています。
現在も東京都小金井市や千葉県の市原市などで同問題で悩んでいる地主さんの案件を数件かかえ交渉を進めています。

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入居者ニーズを取り入れて入居を促進する賃貸住宅
2016/07/25


徐々にですが秋の予感??
日中はまだまだ暑い日が続いていますが、連日東京の最高気温をたたき続けたここ練馬でも、日が暮れたあたりからさわやかな風が吹き込むようになってきて、クーラーなしでも心地よく眠れるようになってきました。

さてこの週末は、弊社サイトでもご案内をしていた「シャーメゾンフェスタ(主催:積水ハウス現場見学会)」が開催をしていましたので、昨年相続によって受け継いだ老朽化した貸家の収益改善をご検討されているお客様をご案内してきました。

商売柄、特に多く賃貸住宅の新築現場を見ていますが、設備・仕様の豪華さへの移行のスピードが実に速くなってきていると感じています。
例えば水回り。浴槽の大きさも、たとえ1K のプランであっても分譲マンション並の大きさのものを入れ快適性を追求しています。
また、急激なIHクッキングヒーターの普及のスピードにも驚いています。少し前までは、調理はやはりガス!という認識と安心感もあったせいか、ガス式コンロのキッチンが多かったように思いま。しかし今回お客様をご案内したのが2現場は、ともにIHクッキングヒーター仕様で、逆にキッチンがすっきりまとまっているイメージがあり高級感を感じました。

今週末に、弊社(賃貸経営大家さん応援団!)がご提案(駐車場の有効利用) して賃貸経営を始められるオーナーさんと建築の請負契約を結んでいただくのですが、今回プランの構築には、このあたりの配慮を随分と反映させていただきご提案をしました。

賃貸経営も投資のひとつであり商売です。景気の良いときの賃貸経営は、更新毎に賃料が上がる夢の経営が実現していたわけですが、現在の賃貸経営の考え方は、安定した収益を長年に亘り確保することに尽きます。
そのためには、入居満足度を高めることに尽きます。毎日使うお風呂やキッチンなど水回りの快適性へのこだわりは、顧客満足度効果が非常に高く、長い入居を促進することにつながり、賃料下落の歯止めと、安定した収益の確保につながります。

積水ハウス、旭化成ホームズ、三井ホーム、大成建設など、弊社パートナーの住宅メーカーの新築賃貸住宅が、この9月から10月にかけて多く完成します。最新の入居者ニーズを兼ねそろえた賃貸住宅ですので、一見の価値もあり!です。

お住まいのお近くの現場を探してご案内をしますので、観覧をご希望の方はお気軽にお問合せください。

 

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借地を整理して効果的な資産活用が実現しました!
2016/07/24

兼ねてから当サイトにてご案内をしていましたが、貸家の整理を整理して土地の有効活用を行うプロジェクトが、1年半の時を経て完了する運びとなりましたのでご紹介したいと思います。

弊社にご相談をいただいたのは、昨年(H22年)の2月。ご相談いただいた内容は、約100坪の土地に築40年を超えた3件の貸家があり、老朽化の心配と共に収益性の問題。同時に子供の世代にスッキリとした形で引継ぎをしたいという思いからご相談をいただきました。

ご相談を伺い、即座にこのプロジェクトをスタートさせたのですが、貸家に入居されている方々への対応に多くの時間を割くことになってしまいました。

入居者のプロフィールで共通していたのが、皆さんが単身のご高齢で、転居先がなかなか見つからないという問題。福祉関係など役所とも相談を重ねながら転居先を見つけ、入居者の方々と丁寧に相談をしながら退去をしていただきました。

左記の写真は建替え前の貸家ですが、かなり老朽化が進んでおり、収益性はもとより、建物の耐震性においてもかなり危険な状態でしたので、結果的には入居者の方がにも、新しい住居にお引越しをいただきよかったと考えています。

このような貸家や貸宅地の問題は、当サイトにも多くのご相談を受けています。収益性の問題や建物の老朽化による心配。また今回のT様のように、このような状態で後世に問題を先送りをすることへの懸念などなど。

今回のプロジェクトでは、ご相談から解決まで1年半の時間を要しました。貸家や貸宅地の問題は、早急に解決できるものではありませんが、どこかで着手しなくては、不良資産をいつまでも抱えることになります。悪循環が続きます。

今プロジェクトの完了(完成引渡し)は5月15日。今からT様にお会いすることが待ち遠しい気持ちです。

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解体スタート!
2016/07/23

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こんにちは。昨年末よりご相談をいただいていたH様のご自宅の建て替えプロジェクト!数ヶ月の打合せを重ねていよいよ解体作業がスタートしました。
長年住まわれていたご自宅を解体するのは施主さんにとってもさびしいものです。

でもでも、すぐに新しい素敵な2世帯住宅が建ちあがってきますので!
楽しみにしていてください。

ひとつのプロジェクトが始まると本当にドキドキします。嬉しくて!
ただ責任の重さに押しつぶされそうになる時もありますが(笑)

今回の土地活用プロジェクトは、駐車場を併用して2世帯住宅を建築するプロジェクト。頑張ります!

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新築賃貸住宅の入居者募集は早めの告知が有効です!
2016/07/22


空室という問題と家賃の下落と言う問題。この2つの問題は健全な賃貸経営を営むことを目指す賃貸経営オーナーにとっては避けては通れない問題です。リーマンショック以降の景気後退による不況は賃貸市場にとっても大きな問題として提議されるようになってきました。

賃貸経営は、株式投資たFXなど他の投資などと比べると、首都圏であれば比較的リスクの低い投資であると言われてきました。その所以は、不動産取り引きの中で「土地の価格」については、この『景気』に左右されることがあるのですが、賃貸住宅の場合、新築時の家賃設定を、物件所在地の適正賃料に照らし合わせた賃料設定を行っていれば、余程のことがない限り急激な損失がないものと言われてました。

デフレ不況と言われている昨今では、入居希望者が賃貸住宅に求める目も大変厳しく、賃料下落や入居時にかかる初期費用も抑える傾向になってきています。賃貸経営では慣例であった「礼金」を取りづらくなって来ている状況はここ数年の特徴でもありますが、家賃滞納などが起きた際の保全処置の意味もある「敷金」が0という物件も多くなってきていることも現実です。

しかし、首都圏で土地を所有されている方にとって賃貸経営への投資は、株式投資やFXなど他の投資と比べると、経営に対する取り組み如何でより低リスクな投資となるものだと考えます。その為に、健全な経営を意識した建築コストの確認と、集客にも力を注ぐ努力が必要となります。

上の写真は、弊社が企画してこの11月に着工した練馬区の新築賃貸住宅の建築現場に掲げる入居者募集案内看板です。、基礎着工のときから建築現場に掲げ、周辺に告知することで近隣の客付け業者より多数の問合せが入ってきます。この物件は、西武池袋線の「練馬」駅より徒歩数分という最高の立地ですが、近隣には競合する賃貸物件も数多く存在しています。駅からも近く、オートロックにオール電化+エコ仕様の高級仕様マンションであるため、多少強気な賃料でも人気物件になる予感はしていますが、収支プランでは、昨今の相場を捉えたものに設定にしています。
しかし、新築時の賃料は少しでも高めに設定したい。と言うのがオーナー様にとっての本音のところ。少しでもオーナー様の期待に応えられる賃料で入居促進を図る為には、近隣の客付け業者さんなどに早めの告知を行い物件の存在を高めることがとても重要なポイントになります。

上記のような建物の案内看板は、分譲マンションの建築現場では多く見かける光景ですが、賃貸住宅の建築現場ではあまり見かけません。賃貸住宅が一番高い家賃を弾き出すのは新築時です。新築時の賃料は、その後の賃貸経営にとって指針ともなりますので、多少の経費は要しますが是非取り組んでいただくのも一考かと思われます。

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