人口減少で東京の賃貸経営市場が二極化。その行方!
2016/10/10

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少子高齢化に伴う人口減少が進む昨今の日本。賃貸経営市場においてにおいてもこの問題は深刻を極めています。2014年の消費税引き上げ時の建築駆け込み需要。2015年の相続税改正による相続税率の強化。これらを背景に賃貸住宅建築数が増加し、東京都においても賃貸住宅の供給過多状態になってきています。
賃貸経営の明暗を左右する住宅の空室率は、全国では22.7%。首都圏では、総務省が発表した「住宅・土地調査統計書(2013年)を見ると、東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっています。

それでも人が集まるのが東京ですので、今までは賃貸需要と供給のバランスは大きく変ることはなかったのですが、今後については二極化の流れに傾いて行くと予想されています。

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子供の数が減少していく中で抜本的経営改革に乗り出している大学経営!
根拠としては、人口減少による大学生の数が減少していくという問題。ひと昔前は多摩地方などに緑豊校舎を建て学生を誘致していた大学経営も、今では都心回帰の方向路線に舵を切り変えてきています。有名私大でもこのような計画が進んでおり、都心部では需要が高まり、それ以外の地域においては沿線ごとや地域ごとに格差が広がっていく様相を呈しています。 しかしそれでも人が集まる東京においては、賃貸経営オーナー様の意識変革で空室リスクを低減させることも可能です。

賃貸経営は投資であることを忘れてはいけない!
弊社では今まで多くの賃貸住宅を建築段階からサポートさせていただていますが、その中でも、今年で築後8年を経過しているにも関わらず、近隣相場より若干高い賃料を維持して満室経営を維持している賃貸住宅があります。たかが8年?と思われる方も多いかと思いますが、近隣相場での賃貸設定であれば、10年はこの状態を維持することは可能です。しかし、東京都内(23区内)と言えども、供給過多による入居者獲得競争は熾烈を極めていますので現実的にはとても難しいことなのです。以前に「サブリースの注意点」と題して記した投稿をいたしましたが、サブリース契約を結ぶ際の賃料改定期間は2~4年が多数を占めています。賃料を保証するサブリース会社が2年~4年で賃料改定の項目を必ず請負契約書に入れている訳ですから、新築時の賃料を5年以上維持することの難しさはご理解いただけるかとお思います。

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相続した空き家を売却した際の特例!譲渡に係る3,000万特別控除とは?
2016/10/08

t02200171_0530041111237299185本年の税制改正により、2016年4月から、相続した空き家を売却した場合に、一定の条件を満たすと、譲渡所得の「3,000万円の特別控除」が適用されるようになりました。

全国的に空き家が増加する中、この空き家問題が深刻化してきて言うことは、メディアで多数取り上げられていますので、ご存知の方も多いことかと思ういます。

2016年の税制改正では、この部分に新たな施策を講じて解決を図るためにすでに平成26年4月1日より実施をされています。

中身を要約しますと、両親の一人が居住していた「土地・家屋」を相続した相続人が、
①更地にして売却した場合…
②耐震基準を満たした建物にリフォームして売却をした場合…
※相続した家屋が昭和56年5月31日(旧耐震の基準で建てらた)までの家屋の場合

この条件をクリアして譲渡益が発生した場合、3,000万までは控除するという特例です。

高齢化が進む日本では、相続が発生した際にすでに相続人は新たな生活苦基盤を構築していることが多く、実家が放置されている例が多く、結果として空き家が増加していく。という図式を変換させる(空き家の増加に歯止めをかける)のが趣旨の特例措置です。

この3,000万円特別控除を受ける際には、上記①②要件にプラスして、以下の要件を満たすことが条件となります。
(a)相続を受けてから居住をしていない
(b)相続を受けてから賃貸物件など事業として賃借などをしていない
(C)売却価格が1億円以下
(d)売却譲渡が、相続が発生から3年目までに譲渡した場合
※遺産分割により相続人複数が分割し登記を備えた場合は、相続人一人の売却価格が1億以内の場合には、この適応がそれぞれ相続人が3,000万の特別控除を受けることが可能。

あくまで、この措置は「空き家」を増加させないという大義の特例ですので、これらの要件を満たすことが必要です。

●譲渡益(売却額)が「3,000万円」を超える場合は?
kf162_72a東京都をはじめその他政令指定都市などでは土地価格も高く、3,000万円を超えるケースもあるかと思います。その場合は、3,000万円までは控除され、超えた部分が譲渡所得税の課税標準となりますので、超えた部分のみ税率をかけた価格が譲渡所得税額となります。
ただ、3,000万を控除できるので、大幅な減税となりますね。

土地家屋を相続人数人で共有して相続した場合?
9,000万円で売却できる土地・家屋を、相続人である子供3人が相続した場合。遺産分割協議を経て分割して相続し、それぞれが登記を備えることで、3,000円控除/1人の控除を受けることが可能となります。

詳しくは弊社のメール相談などをご活用ください。
資産税に詳しい税理士がご対応いたします。

また、弊社では空き家の管理も行っていますので空き家に関することについてお悩みの方はお気軽にご相談ください。
空き家の管理に関するサイト

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土地からアパートを建てて利回り10%って…??
2016/08/21

「土地活用」「アパート経営」「賃貸経営」・・・。
土地活用に関するキーワードを打ち込み検索をすると無数のサイトが表示されます。
また弊社にも直接デベロッパーから収益が8%以上と言った広告(FAXやDM)がよく持ち込まれます。

メダルラッシュで沸くオリンピック効果もあるのか、8月のテレビ視聴率も好調とのニュース。
私も感動の共有をしたくテレビを見る機会が多くなっていますが、この業界に身を置く私にとってはコマーシャルが面白い。
o0530031610913218525まず目につくのが信託銀行のCM。「親父が生前贈与を・・・」「そろろ相続を・・・」といった類のCM。
最近流行りの「家族信託」や「相続信託」を売りたいのだろう。

次に目につくのがハウスメーカーのCM。
さすがに相続税対策にアパート建築を!といった類のCMはないが、一括借上げで安心!といった危険性を伴うCMも多く見かけるので心配だ。
この時期ハウスメーカーがCMを流すのは、秋竣工の物件の現場見学会のお知らせが多く見受けられます。

賃貸のシーズンは2~3月の引越しが多い時期を第1シーズンと位置付けると、移動などが多い9~10月は第2シーズンともいえ、この時期は賃貸需要が伸びるので、あえてこの時期を目指して賃貸住宅を完成させることは、新築時の高賃料を獲得できる戦術のひとつでもあります。
この完成物件を見てもらい来春の第一シーズンに竣工を狙うハウスメーカーの意図が伺えます。

さて「表題」に話を戻しますが、低金利時代が続いて背景からか、不動産投資に目が行く方が実際に増加しています。昨年度の建築着工戸数の統計を見ても、賃貸住宅の建築戸数が特に増加をしています。
人口減少が危ぶまれる時代で、賃貸オーナー様から「空室」に対する不安をよく耳にしますが、それでも増え続けているのが現状です。
弊社に飛び込むFAXやDMによる広告も、土地購入で賃貸を!などの類も多くことは先に述べましたが、はたして東京都内で土地を購入して賃貸住宅を建てて利回りが表題の利回りをはじき出せるものなのか??

先日弊社近隣の物件(利回り8%!)という物件を見学してきました!
30坪ほどの土地に木造2階建て8世帯・・・。
中を見てみると、まず狭い!という思いが実感として感じました。ただひと昔前に流行ったロフトがついていて天井高があるので圧迫感はなく、学生ならこの位で大丈夫なのかな?とも思ったのも事実。
確かに8世帯が新築時の設定賃料で満室であれば利回り8%を弾き出す計算。確かに誇大広告ではありませんでした。

ただひとつ思ったのが、これが中央線の中野・高円寺・吉祥寺なら実現はありかも!と思ったのが現実感でもあります。

入居者が賃貸物件に要望ポイントの上位は「独立洗面」と「バストイレの別」が圧倒的です。
3点ユニットなんて・・・。新築や要望する駅または駅近物件等付加価値物件でなければ、図面を出した瞬間に弾かれてしまうのが現実です。
不動産投資という長期的な観点から見ると、やはり疑問符が着いてしまいます。

但し、地主さんが相続対策の一環で、現金を不動産に転換させる目的がある方や、不動産投資を専業としている方で、転売も視野に入れていらっしゃる方なら面白い物件なのかもしれません。

現在住宅ローンの金利が毎月過去最低金利を更新している状況下のもと、不動産関連の投資に関する情報が数多く輩出されています。
しかし、金利は安くとも東京都内の土地価格も上昇気味です。利回りの数字だけにとらわれず、しっかりとした目的や意識を持つことがとても大切です。

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弁護士 黒井 新 氏
2016/08/15

黒井弁護士かねてより業務提携弁護士として、様々な土地問題や相続問題を解決するお手伝いをしてくださっていた弁護士の黒井先生と顧問契約を結ぶこととなりました。

黒井弁護士は、不動産関連の問題はもちろん、相続問題などにも精通しており、私にとってはとても頼りになる弁護士さんです。

今後は、今まで弁護士の黒井先生と一緒に解決してきた土地問題の実例や、ご提案などもこのブログや弊社ホームページでも展開をしていきたいと考えています。

私自身が最近考えていることですが、不動産に係る問題や相続に関する複雑な問題は、事前に調整することが一番というのは当たり前ですが、当方にご相談いただく場合事前の準備が整ってなく揉めているケースも多いのが現実です。

「裁判所」。というと敷居が高く感じる方がほとんどだと思いますが、実はこの「裁判所」を利用することが一番の早道で、結局費用も掛からなかった!という案件も数多く存在します。

事前の準備。もめてしまった・・・。
どんなケースにでもご対応いたしますので、お気軽にご相談くださいませ!初回相談は無料です!

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借地のアパートを相続。その後 …
2016/08/03

アパートや家を相続したら借地だった!
t02200165_0640048012750970483戦後、一番早く鉄道が復活した中央線や東京大空襲で焼け野原になった下町などを中心に、現在もこの借地・貸地状態現在に至っているケースは珍しくなく、現在ではその土地や建物を相続する代になっていて様々な問題に悩まされている方がに多く存在しています。

 

1.底地権者の悩み
土地はもっているが、借地として貸しているので収益性が乏しく有効活用ができない。
この問題を抱えている地主さんの多くは「旧借地借家法」に縛られているケースが多いので打つ手があまりないのが実情。

2.借地権者の悩み
借地権者にも悩みがあります。旧借地借家法の摘要事例の物件は、借地契約の更新は、物理的にはできるものの、建物自体かなり老朽化が進んでおりいるため、修繕や建て替えの検討をしたいとと考えている方が多いのが実情です。しかし修繕や建て替えなどの計画には、地主さんの許可が必要となり、簡単には事が進みません。
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以前、借地のアパートを相続された方よりご相談をいただき、整理のお手伝いをさせていただいた実例をご紹介したことを私のブログでご紹介をしました。
記事はコチラです!

地主さんとの折衝や裁判など苦労も多かったのですが、あれから数年が経ち現在では、新しい賃貸住宅の建て替えも行え、入居者も安定しており、資産継承と土地の有効活用の成功例であったと、ご相談をいただいたオーナー様からも感謝のお言葉をいただいています。
この時は地主さんとの折衝だけでなく、近隣の越境問題も絡んだ複雑な案件でした。近隣の越境の問題を解決するために、夏の暑い時期に関西まで行った事もあり、8月を迎えるとこのことを思い出します。
神戸まで出向いたのですが簡単には折衝も進まず、40℃近くの気温の中、須磨海岸で足を冷やしてながら海を眺めていたのを今でも覚えています。5年前の夏の出来事でした。

表題に戻りますが、相続した家や賃貸住宅が借地だった!
繰り返しになりますが、東京では「借地・底地」の状況は数多く存在しています。

代替わりは借地・底地問題の解決のチャンス!
記事中にも紹介している実例も代替わりがきっかけで、収益性が乏しい老朽化アパートを建て替え、収益を改善させた実例です。代替わりは折衝相手である地主さんと話すきっかけにもなり、上手くことを進めることができれば、大きな成果を生み出すことも可能です。
アンフルール白百合
左記の写真は、ご紹介している実例の現在です。
相続時は築40年を超えた風呂無しの2階建て老朽化アパート(1R×6世帯)でした。
賃料も1部屋あたり35,000円程度。半分が空き家状態で家賃の滞納もありました。この時の建て替え計画では4世帯に減りますが、賃料収入は3倍。入居者の質も向上させるために、最新の設備や仕様を取り入れた賃貸住宅の計画をご提案し、きれいな街並みを創ることが実現でき、現在も満室経営を持続しています。

 

相続の問題は、ここに挙げた実例は極端に特例的な案件ですが、思いもよらぬ様々な問題が発生する。
じつはこれが相続です。


弊社の顧問弁護士は、借地や越境問題など不動産に詳しい弁護士でし。また相続税に強い税理士もパートナーとして一緒にご相談に対応をしているとともに、私自身も様々な場面を経験していますので様々な問題の入り口としてご活用いただけます。無料相談も毎月おこなっていますのでお気軽にご活用ください。

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