サブリースの注意点! パート2

GD180_L

先日、不動産コンサルティングの勉強会でタイトルの話題で盛り上がっていました。また先月このサイト内ででこの題材を取り上げたところ、一本のご相談電話が。。。

kenchikuNo (1)お話を伺うと、サブリース契約の更新時期がきており、以下の二つの提案を受けたとのこと。

① 家賃の大幅減額の承認
大規模リフォームを受け入れ

この2択のどちらかを受け入れないと「契約解除」になると言われたとのこと。本当にビックリです。

最近何かと話題のこの「サブリース」※家賃保証・・・。
「サブリース トラブル」でグーグル検索をすると、すごい数の投稿があります。ヤフー知恵袋などにも、この問題に直面している人が質問するページが驚くほどあります。

少しだけ中身を見ると「詐欺」的な内容のトラブルも多く、ダブルにビックリしています。

実は私もサブリース系の管理会社に所属していた時期があり、その会社を含め私の繋がりのあるサブリース会社では、本当にお客様の事に対して親身に接し、サブリースの良い所も悪い所もしっかりと説明し。さらにできるだけ高い賃料を確保してお客様に還元できるかを日々考え営業(客付け)活動をしている優良会社も多数存在します。

そこで、先月に引き続きサブリース契約の盲点をおさらいしようと考え寄稿いたします。

サブリース0年一括借上げだから安心!
空室時も家賃の保証が出るから安心!

このようなキャッチコピーは要注意です!
30年一括で借上げ契約はしますが、様々な規定が盛り込まれます。

現在サブリース契約を検討されている方は、以下の規定されている点を必ずチェックして、気持ちよく契約をすることが重要だと思います。

ただサブリースには、家主さん側にもメリットが存在する部分もあります!
以前に投稿した「一括借上げ(サブリース)の注意点!」をご参照ください!



サブリース契約の注意点!

サブリースの契約期間を見るのではなく、賃料の見直し時期をチェック!
30年一括!などとうたっていますが、実は一番大事なのは契約時賃料の見直し時期が何年なのか?これが一番重要です。
サブリース(家賃保証)の契約書には、サブリース契約は○○年。の他に以下の点が追記されています。

1.賃料の見直し期間
大抵のサブリース会社では、賃料の見直し時期を新築から2~4年に設定している会社が多いようです。裏返してみると、サブリースの契約は○○年だが、賃料の見直し時期があり、家主がこれを受けないと契約解除になるような契約書記載されているはずです。それも小さく・・・・。
サブリース問題でトラブルが続いていることで、国土交通省もサブリース会社に通知を行っています。
国土交通省のサブリースに関するページはこちらから →→ 国土交通省

2.免責期間のチェック
通常のサブリース契約には、必ずこの「免責期間」が設けられています。
免責期間とは、建物の引渡を受けてから30日~120日など免責期間を設け、その期間の賃料は据え置きとなります。入居促進の期間に充てるわけですが、建物引渡後にすぐに賃料が振り込まれるわけではないということです。
免責期間をどのように決めるかと言うと、建物の規模や立地などにより判断されます。
東京23区内であれば、30日~45日といった免責期間が一般的ではないでしょうか。
サブリースをしていなくても、賃料の設定如何では、1か月程度は入居者が決まらない場合もありますので、どちらがメリットでデメリットかは、家主さんの主観もあることと思います。

3.再免責なる項目小さな字で盛り込まれていませんか?
免責期間についてはここで説明した通りですが、一部大手のサブリース会社の契約書を見ると、「再免責期間」なるものが設定されている場合があるので驚きです。
再免責とは、入っていた入居者が退去した後に、再募集する間はもう一度免責期間(賃料を払わない期間が発生する30日~60日など)を設定するといった契約です。

この再免責については要注意です。「だって、家賃保証(空室保証)するから契約したのに!」といったトラブルが多発するのも当然です。「家賃保証するから安心です!」を営業トークで使い建築の受注をしていたなら本当におかしな話でになりますね。
サブリース=空室の保証じゃなかったの?ってな話になりますよね。

現在訴訟などに発展するトラブルの多くが、「賃料改定による契約解除」とこの「再免責」の問題が占めています。

GD180_L前回投稿の記事「サブリース(一括借上げの)注意点!」でも述べていますが、サブリースは決して悪い面だけではありません。
1.契約時点で最低限上記項目を確認すること。
2.契約内容をしっかり折衝して納得できる内容を勝ちとること。
3.サブリースのデメリット(リスク)も理解すること。
最低限のアドバイスですが、納得のいく契約をすることで、賃貸経営成功の階段を上り始めることにつながるかもしれません。

サブリースでトラブルに発展している事案は、このほかにも多数ありますが、少しづつ投稿していきたく思っています。

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