人口減少で東京の賃貸経営市場が二極化。その行方!

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少子高齢化に伴う人口減少が進む昨今の日本。賃貸経営市場においてにおいてもこの問題は深刻を極めています。2014年の消費税引き上げ時の建築駆け込み需要。2015年の相続税改正による相続税率の強化。これらを背景に賃貸住宅建築数が増加し、東京都においても賃貸住宅の供給過多状態になってきています。
賃貸経営の明暗を左右する住宅の空室率は、全国では22.7%。首都圏では、総務省が発表した「住宅・土地調査統計書(2013年)を見ると、東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっています。

それでも人が集まるのが東京ですので、今までは賃貸需要と供給のバランスは大きく変ることはなかったのですが、今後については二極化の流れに傾いて行くと予想されています。

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子供の数が減少していく中で抜本的経営改革に乗り出している大学経営!
根拠としては、人口減少による大学生の数が減少していくという問題。ひと昔前は多摩地方などに緑豊校舎を建て学生を誘致していた大学経営も、今では都心回帰の方向路線に舵を切り変えてきています。有名私大でもこのような計画が進んでおり、都心部では需要が高まり、それ以外の地域においては沿線ごとや地域ごとに格差が広がっていく様相を呈しています。 しかしそれでも人が集まる東京においては、賃貸経営オーナー様の意識変革で空室リスクを低減させることも可能です。

賃貸経営は投資であることを忘れてはいけない!
弊社では今まで多くの賃貸住宅を建築段階からサポートさせていただていますが、その中でも、今年で築後8年を経過しているにも関わらず、近隣相場より若干高い賃料を維持して満室経営を維持している賃貸住宅があります。たかが8年?と思われる方も多いかと思いますが、近隣相場での賃貸設定であれば、10年はこの状態を維持することは可能です。しかし、東京都内(23区内)と言えども、供給過多による入居者獲得競争は熾烈を極めていますので現実的にはとても難しいことなのです。以前に「サブリースの注意点」と題して記した投稿をいたしましたが、サブリース契約を結ぶ際の賃料改定期間は2~4年が多数を占めています。賃料を保証するサブリース会社が2年~4年で賃料改定の項目を必ず請負契約書に入れている訳ですから、新築時の賃料を5年以上維持することの難しさはご理解いただけるかとお思います。

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