賃貸の繁忙期というと春というイメージが強いですが、８月のお盆過ぎから１１月くらいにかけても第２繁忙期と言われている「賃貸シーズン」です。
春と秋はいわゆる移動シーズン。春には学生や新社会人+会社の移動時期が重なり、この時期が一番なのですが、９月は会社内での移動も多くあるようで、賃貸が割と動く時期です。
入居者が退去を申し出る場合、１か月前予告なので、今の時期から徐々に解約の申し出の連絡が入りだします。
同時に新築の賃貸住宅を企画する際、春と秋のシーズンに合わせて完成させることが多いので、物理的にこの時期「更新」を迎える入居者も多く存在します。
さて今日はその「更新」のお話しを少しさせてください。
元号が昭和と平成の境目あたりの賃貸事情は、家賃は右肩上がり。更新のたびに家賃が上がるという、今では考えられない社会情勢でした。いわゆるバブル景気時代です。
私自身も駐車場を借りるのに、近隣駐車場が高くて、ミニバイクで通うような場所でしか借りられない時代を何年か経験しました。
近隣駐車場を15,000円で借りていたのですが、更新が来ると20,000円に上がり、翌年には28,000円に。さすがに28,000円を提示されたときに、少し離れた場所を探したのを覚えています。今考えると本当に異常でしたね！
さて本題です。バブル景気時は駐車場だけではなく賃貸住宅（アパート・マンション）は更新すればするほど儲かる流れでしたが、現在は「更新」していただいて「空室」を作らないことが、安定した賃貸経営を営むことにつながるという考え方に逆転しています。
ここ近年多くの賃貸住宅が建築されています。
都内のいわゆる良い場所とされるエリア（湾岸・山手線内・東横線沿線・中央線沿線など）以外では、空室率が30％を超えるエリアもあるとのこと。
それでも新築の賃貸住宅は建ち続けています。いわゆる供給過多の状態です。
そのような厳しい中でも賃貸オーナー様は勝ち残っていかなければなりません！
そこで、空室を作らないよう、入居者を「お客様」と意識を変えていかなければなりません。
例えば８～９万円の家賃をもらっているファミリー入居者をイメージすると、年間収入はその「お客様」だけで１００万円前後です。
１００万円をいただいている。というイメージに切り替えることで、住環境を充実させあげたり、建物のイメージ向上に努めたりと、サービスを提供するという考え方になるだけで入居者も住み心地がよく１回は更新したけどもう一回更新しようか・・・？という気分になるのも不思議ではありません。
飲食店などを含むサービス業では、リピーターをいかに獲得するか？という部分に非常に力を注いています。
賃貸経営業に置き換えると「更新」＝リピーターです。リピーター戦略こそ、供給過多になっている厳しい賃貸市場を勝ち抜く大きなポイントです。
先日、弊社のオーナー様に、築30年を超えるマンションに２回更新してくれている入居者宅のエアコンの取替えをご提案しました。入退去時のリフォーム時にエアコンなどの設備を変えるケースはありますが、入居中、故障もしていないのに、新品に変えることは異例でもあります。
このオーナー様には、上記の説明を丁寧にしたところ、快く応じていただき交換するに至ったわけですが、入居者様は非常に喜んでくれました。
１０数年前の機種をずっとお使いいただいていたので、体感としては多分倍以上の快適感を得られていらっしゃると思います。
住宅環境のサービスや建物をきれいに保ち、より住環境を提供することが成功する賃貸大家さんには求められている時代になったと自覚することは非常に大事なことなのです。
