家賃滞納被害で困っていませんか? PART1

chintaiTbnr

こんにちわ。急に寒くなってきて皆様体調など崩されていませんでしょうか?
さて、早いもので2013年のカレンダーも残すところ1枚となってきました。
今年はサボリ癖がついたのか、FaceBookなどは更新していましたが、このブログの更新はなんと3回。
お恥ずかしい限りです・・・。

さて今回のテーマは「家賃滞納」。家賃滞納は賃貸収入で生計を立てていらっしゃる賃貸オーナー様にとっては一大事です。

まず、賃貸管理会社が通常行う作業を順に追ってご説明します。

①入金日 → ②入金チェックを行い滞納者リストを作成→③滞納者の連絡先に督促の連絡→④入金を待つ
その後は、③と④の繰り返し作業を行います。これでも解決しない場合は⑤連帯保証人へ連絡及び相談→⑥督促状の送付

賃貸管理会社が行う家賃滞納についての作業スケジュールをこんなところでしょうか。

家賃滞納で一番大事なポイントは「初期対応」です。

家賃滞納にも、実は以下のような種類があります。

1.うっかり型滞納・ルーズ型滞納
うっかり型は、文字通りうっかり忘れたので・・・。督促電話には早急に対応してくれます。
管理会社が賃料の入金状態を毎月管理していると、「ルーズ型」の滞納者が浮かび上がります。
それも毎月遅れることの常習者です。ただ督促の連絡をするとちゃんと対応してくれます。このような常習者には、家賃支払日の数日前にそれとなく連絡を入れることを数ヶ月行ったことで、「ルーズ型」を脱却して、優良な入居者へとなっていただいたケースも数多く経験しています。

2.突然型家賃滞納者

上記に挙げた「うっかり型」「ルーズ型」の滞納者は、しっかりとフォローをしながらコミュニケーションをとることで改善が図れる事が多く、それ程問題視することはありませんが、毎月きちんと家賃を支払っていてくれた方が急に滞納リストに名前が挙がったときは本当に注意が必要です。東京オリンピック開催が決定し、景気は上向き?などと各報道が流れていますが、まだまだ社会全体が上向いているとはいえないのが現況ではないでしょうか。
そのような現況下のなか、何があるかは想像もつきません。
突然型の場合は、ほとんどの方が上記に挙げた「うっかり型」に属しているケースが多いのですが、本人と連絡が取れないケースは早急な原因解明が必要です。家賃滞納と一言で言っても本当の「滞納」と「遅延」に分かれます。

1.で挙げた「うっかり型」「ルーズ型」は家賃の遅延のカテゴリーに配して良いかと思いますが、1ヶ月以上家賃が支払われないケースは本当の「家賃滞納」に分類されてきます。
この「突然型」に多いのが、生活リズムの変化が原因になっているケースがほとんどです。
たとえば、「失業」や「離婚」などなど・・・。
まずは本人や連帯保証人さんと連絡をとり、ヒアリングをし、どのように解決を図るかを話し合うことが重要です。これは私見ですが、生活リズムが変化して家賃を滞納したからと言って即退去させることは、大家さんにとってもあまり得策ではないと考えています。

私の場合、入居者としっかりとコミュニケーションがとれ、原因が理解でき、解決方法の話ができている場合は、ある程度入居者の気持ちを大家さんにご説明して協力を仰いでいます。たとえば解決方法の提案として、支払い期日の変更。数ヶ月間の分納払い(正規賃料+滞納家賃の分納)など・・・。この話が入居者と連絡がとれているケースにおいてはある程度大家さんにも妥協してもらっています。なぜかというと、生活リズムが整えば、以前は滞納をしたことがないので優良な入居者に戻る可能性がると同時に、明け渡しを要求する場合、立退き費用や修繕費用など余計な費用が発生してしまう恐れもあります。私の経験談ですが、3年以上住んでいてくれた入居者が、ある月ばったり滞納リストに名前が挙がりました。連絡をしてもつながらず、連帯保証人であった父親に連絡をしました。お父さんから私の方へ連絡してくれるようお願いし、その日のうちに入居者本人より連絡が入りました。

事情を聞くと、職場が急に倒産し、給与ももらえずに職を失ったため、現在仕事を探していると共にアルバイトをしていたので連絡ができなかったとのこと。
家賃滞納への対応にもしっかり応じてくれたので、大家さんと相談して、一時的に入居者に協力をすることにしました。3ヶ月程度で生活リズムが戻ったようで、現在では以前のような優良入居者として引き続き住んでもらっています。

但し、ここに挙げた実例は本当にレアケースであることも確かです。最初に書きましたが、家賃滞納がトラブルになるか否かは、初期対応が非常に重要です。入居者との連絡、入居者の対応如何では、別の行動を考える必要性も生じます。
家賃滞納が2ヶ月を超すと、まずトラブルになると考えて良いと思います。家賃滞納のトラブルを防ぐ手段はいたってシンプルです。初期対応で滞納者の種類及び入居者の状況を把握することに尽きるといっても過言ではありません。

次回は、家賃滞納がトラブルに発展した際の処理方法などを実例を交えご紹介いたします。

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