アパートや家を相続したら借地だった！
戦後、一番早く鉄道が復活した中央線や東京大空襲で焼け野原になった下町などを中心に、現在もこの借地・貸地状態現在に至っているケースは珍しくなく、現在ではその土地や建物を相続する代になっていて様々な問題に悩まされている方がに多く存在しています。
1.底地権者の悩み
土地はもっているが、借地として貸しているので収益性が乏しく有効活用ができない。
この問題を抱えている地主さんの多くは「旧借地借家法」に縛られているケースが多いので打つ手があまりないのが実情。
2.借地権者の悩み
借地権者にも悩みがあります。旧借地借家法の摘要事例の物件は、借地契約の更新は、物理的にはできるものの、建物自体かなり老朽化が進んでおりいるため、修繕や建て替えの検討をしたいとと考えている方が多いのが実情です。しかし修繕や建て替えなどの計画には、地主さんの許可が必要となり、簡単には事が進みません。
以前、借地のアパートを相続された方よりご相談をいただき、整理のお手伝いをさせていただいた実例をご紹介したことを私のブログでご紹介をしました。
地主さんとの折衝や裁判など苦労も多かったのですが、あれから数年が経ち現在では、新しい賃貸住宅の建て替えも行え、入居者も安定しており、資産継承と土地の有効活用の成功例であったと、ご相談をいただいたオーナー様からも感謝のお言葉をいただいています。
この時は地主さんとの折衝だけでなく、近隣の越境問題も絡んだ複雑な案件でした。近隣の越境の問題を解決するために、夏の暑い時期に関西まで行った事もあり、８月を迎えるとこのことを思い出します。
神戸まで出向いたのですが簡単には折衝も進まず、４０℃近くの気温の中、須磨海岸で足を冷やしてながら海を眺めていたのを今でも覚えています。5年前の夏の出来事でした。
表題に戻りますが、相続した家や賃貸住宅が借地だった！
繰り返しになりますが、東京では「借地・底地」の状況は数多く存在しています。
代替わりは借地・底地問題の解決のチャンス！
記事中にも紹介している実例も代替わりがきっかけで、収益性が乏しい老朽化アパートを建て替え、収益を改善させた実例です。代替わりは折衝相手である地主さんと話すきっかけにもなり、上手くことを進めることができれば、大きな成果を生み出すことも可能です。
左記の写真は、ご紹介している実例の現在です。
相続時は築４０年を超えた風呂無しの２階建て老朽化アパート（1Ｒ×６世帯）でした。
賃料も１部屋あたり35,000円程度。半分が空き家状態で家賃の滞納もありました。この時の建て替え計画では４世帯に減りますが、賃料収入は３倍。入居者の質も向上させるために、最新の設備や仕様を取り入れた賃貸住宅の計画をご提案し、きれいな街並みを創ることが実現でき、現在も満室経営を持続しています。
相続の問題は、ここに挙げた実例は極端に特例的な案件ですが、思いもよらぬ様々な問題が発生する。
じつはこれが相続です。
弊社の顧問弁護士は、借地や越境問題など不動産に詳しい弁護士でし。また相続税に強い税理士もパートナーとして一緒にご相談に対応をしているとともに、私自身も様々な場面を経験していますので様々な問題の入り口としてご活用いただけます。無料相談も毎月おこなっていますのでお気軽にご活用ください。
